Le marché des infrastructures se redresse après une période de prudence, mais dans un contexte qui a fondamentalement changé. La raréfaction des capitaux, la hausse des taux d’intérêt et l’explosion de la demande en énergie et en centres de données contraignent les investisseurs à faire des choix plus rigoureux, tout en leur procurant de nouvelles opportunités. Les infrastructures ne constituent plus seulement un placement défensif. Elles représentent de plus en plus un choix stratégique dans un monde en mutation rapide.
Après quelques années difficiles, la confiance dans les fonds infrastructurels revient. En 2025, un montant record a même été levé, même si cela s’explique en partie par un nombre restreint de grands fonds. Cette reprise résulte principalement de stratégies qui osent prendre davantage de risques, telles que Core+ et Value Add, et elle se concentre en Europe et en Amérique du Nord. Dans le même temps, le marché reste sélectif : les investisseurs privilégient davantage la qualité et laissent moins de place aux projets de qualité moyenne.
\nIl est frappant de constater que cette reprise ne s’accompagne pas d’un accroissement du nombre de transactions. Au contraire, le nombre de transactions reste à la traîne. Cela s’explique par plusieurs facteurs combinés. La hausse des taux d’intérêt a relevé les exigences de rendement, tandis que les fonds d’investissement disponibles (« dry powder ») ont précisément diminué. Résultat ? Un déséquilibre entre l’offre et la demande : les actifs de grande qualité demeurent en grâce, mais le reste du marché est plus calme. Cette situation crée de facto un marché acheteur. Les investisseurs disposant de capitaux peuvent se montrer plus sélectifs et exiger de meilleures conditions.
Le principal moteur structurel se trouve toutefois ailleurs : l’intelligence artificielle. L’adoption rapide de l’IA entraîne une demande sans précédent en centres de données et, par conséquent, en énergie. Les investissements dans les centres de données ont déjà atteint des niveaux records en 2025. On s’attend à ce que la demande en électricité de ce secteur double d’ici 2030, avec de lourdes conséquences. Cela se fera au profit des centres de données, mais pas uniquement. Toute la chaîne énergétique, de la production au transport et au stockage, bénéficiera aussi d’un coup de pouce. Pour les investisseurs, cela signifie un marché en croissance structurelle, largement indépendant des fluctuations à court terme.
\nCette croissance s’accompagne d’une volatilité croissante sur les marchés de l’énergie. En Europe, on observe de plus en plus souvent des prix négatifs de l’électricité, preuve de la nécessité de la flexibilité. C’est là qu’intervient le stockage par batterie (BESS). La capacité en Europe va fortement augmenter dans les années à venir, car le stockage joue un rôle clé dans la stabilisation du réseau. Pour les investisseurs, il s’agit d’un segment attractif, car il combine une demande structurelle avec des flux de revenus relativement prévisibles.
La combinaison d’un nombre réduit de transactions et d’une baisse des capitaux disponibles a encore un autre effet, à savoir des exigences de rendement plus élevées. Les taux d’actualisation des actifs infrastructurels ont grimpé ces dernières années, ce qui signifie que les investisseurs exigent des rendements plus élevés pour compenser le risque. Cela marque une réévaluation structurelle de cette catégorie d’actifs. Alors que les infrastructures ont pendant longtemps été considérées comme un secteur défensif et peu rentable, leur profil évolue désormais vers des rendements plus attractifs, sans pour autant perdre complètement leur stabilité.
Malgré tous les changements, une caractéristique perdure : la résilience des infrastructures. Sur le long terme, cette classe d’actifs affiche des rendements positifs et réguliers, quelles que soient les conditions du marché. Les infrastructures sont dès lors attrayantes dans un monde où la volatilité tend à augmenter plutôt qu’à diminuer. C’est d’autant plus vrai que, combinées aux tendances structurelles liées à la numérisation et à la transition énergétique, les infrastructures semblent jouer un rôle sans cesse croissant.
\nLe marché des infrastructures entre ainsi dans une nouvelle phase. L’époque de l’abondance des capitaux et de la croissance généralisée a cédé la place à un environnement où la rareté, la technologie et l’énergie donnent le ton. Pour les investisseurs, cela signifie une chose : la sélectivité n’aura jamais été aussi importante. Ceux qui misent sur les bons thèmes – IA, énergie et stockage – pourront bénéficier d’une forte croissance structurelle.
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