Hoe ‘netto nul’ uitstoot in vastgoed te bereiken?
Een drastische daling van de CO2-uitstoot van vastgoed is essentieel om het klimaat te redden. Toch blijven echte oplossingen nog uit, laat staan dat er al actie wordt genomen. Het is daarom hoog tijd om uit te zoeken hoe het wel moet, vindt Sophie van Oosterom, global head of real estate bij Schroders Capital.
Vastgoed moet in 2030 een netto nul operationele uitstoot realiseren en volledig netto nul zijn in 2050. Om dat te bereiken, moet de vastgoedsector enkele belangrijke stappen zetten. 40% van de gebouwen en 75% van de infrastructuur die naar verwachting in 2050 zullen bestaan, moeten nog worden gebouwd. Deze nieuwbouw moet gedurende de hele levenscyclus CO2-neutraal zijn. Maar het betekent veel meer. 80% van het huidige Europese vastgoed zal er in 2050 nog staan. Al deze gebouwen moeten tegen 2030 energie-efficiënt zijn gemaakt of moeten op zijn minst al een heel eind op weg zijn.
Er is meer gecoördineerde en gerichte actie nodig, ook in de opkomende markten. In de vastgoedsector ligt momenteel de nadruk meer op het verzamelen van data en energielabels dan op emissiereductie tijdens het gebruik. Natuurlijk moet er gemeten worden, maar met enkel labels kan er een vals gevoel van veiligheid ontstaan. De werkelijke emissies, ook die van de huurders, kunnen alleen worden verminderd door maatregelen die gericht zijn op het totale gebouw. Deze aanpak is sterk afhankelijk van samenwerking tussen de eindinvesteerder, de beheerder en de huurder.
Wat houdt dit in?
Operationele CO2-uitstoot kan worden verminderd via energie-efficiëntiemaatregelen met meting, installatie van LED-verlichting, optimalisering van gebouwbeheersystemen, upgrades van verwarmings- en ventilatiesystemen en het meten van de output in nauwe samenwerking tussen huurder, vastgoedbeheerder, eigenaar en investeerder.
'Embodied carbon’ vereist een koolstofanalyse van de hele waardeketen, van ontwerp, bouwmaterialen, bouwmethoden en oplevering, tot en met het in gebruik nemen van het gebouw. CO2 moet een belangrijke factor worden in beoordelingen, naast financiële analyse. Winst moet worden vastgesteld na de milieu-impact. De sector is het er in het algemeen over eens dat het kopen van CO2-compensatie niet de beste manier is om netto nul te bereiken voor vastgoedportefeuilles. Van Oosterom vindt echter dat de redenen waarom deze methode in het algemeen wordt verworpen, niet steekhoudend zijn.
Er wordt aangevoerd dat het economisch niet haalbaar is om compensaties te kopen om tot nul te reduceren omdat dit het financiële rendement zou schaden. Maar de kosten van CO2-emissie zijn er in feite al. De kosten van de voorspelde verstoring van de klimaatverandering voor de vastgoedsector zijn enorm. Met deze impliciete emissiekosten moet nu al rekening worden gehouden bij vastgoed. Dit kan ervoor zorgen dat de juiste investeringsbeslissingen worden genomen en activa worden klaargestoomd voor duurzame financiële prestaties op lange termijn.
CO2-compensatie is goede maatstaf voor de kosten
Een goede maatstaf voor deze impliciete kosten van CO2-emissies in vastgoedportefeuilles is de prijs waartegen CO2-compensatie op de markt wordt verhandeld. Uit onderzoek van Schroders blijkt dat het kapitaliseren van de CO2-kosten tegen de prijs van de compensaties een zeer goede maatstaf is voor de investeringen die nodig zijn om de CO2-emissies daadwerkelijk met zo’n 70% te verminderen.
In het artikel geeft Van Oosterom een voorbeeld van Duits vastgoed in de portefeuille, waarbij de investeringen om de feitelijke CO2-uitstoot met 70% te reduceren, vergelijkbaar zijn met de kosten van het kopen van CO2-compensatie voor deze omvang. Bovendien dalen door de investeringen de energiekosten van het gebouw, wat uiteindelijk ten goede komt aan de operationele kosten van de huurders en, samen met een betere koolstofvoetafdruk, een materiële waarde vormt waarvoor een huurder bereid is te betalen.
De sector wil niet op de zaken vooruitlopen, maar moet dit loslaten, meent Van Oosterom: "We hebben de kans om zelfregulerend op te treden en voor alle belanghebbenden het juiste resultaat te bereiken, door vermogensbeheerders te stimuleren om niet langer kortetermijnwinsten te maken, maar te kiezen voor relevantie en prestaties op lange termijn."
Lees ook How to get to net zero in real estate investment, door Sophie van Oosterom, global head of real estate bij Schroders Capital.
