Comment atteindre « zéro émission nette » de l’immobilier ?
Une baisse drastique des émissions de CO2 de l’immobilier est essentielle pour sauver le climat. Néanmoins, de vraies solutions restent disponibles, sans parler de mesures déjà prises. Il est donc temps de savoir comment y parvenir, estime Sophie van Oosterom, Global head of real estate chez Schroders Capital.
L’immobilier doit atteindre la zéro émission nette opérationnelle en 2030 et intégrale en 2050. Pour y parvenir, le secteur immobilier doit prendre quelques mesures importantes. 40 % des bâtiments et 75 % des infrastructures qui devraient exister en 2050 doivent encore être construits. Ces bâtiments neufs doivent être neutres en carbone tout au long du cycle de vie. Mais cela signifie bien davantage. 80 % de l’immobilier européen actuel existera encore en 2050. Tous ces bâtiments doivent être rendus efficaces sur le plan énergétique d’ici 2030, ou du moins ils devraient être sur la bonne voie.
Une action plus coordonnée et ciblée, y compris sur les marchés émergents, s’avère indispensable. Dans le secteur de l’immobilier, l’attention porte actuellement davantage sur la collecte de données et les labels énergétiques que sur la réduction des émissions en cours d’utilisation. Bien sûr, il faut mesurer, mais le seul recours aux labels peut donner un faux sentiment de sécurité. Les émissions réelles, y compris celles des locataires, ne peuvent être réduites que par des mesures visant l’ensemble du bâtiment. Cette approche dépend fortement de la collaboration entre l’investisseur final, le gestionnaire et le locataire.
Qu’est-ce que cela signifie ?
Les émissions opérationnelles de CO2 peuvent être réduites par des mesures d’efficacité énergétique évaluées, l’installation d’éclairage à LED, l’optimisation des systèmes de gestion des bâtiments, la mise à niveau des systèmes de chauffage et de ventilation et la mesure des résultats en étroite collaboration entre le locataire, le gestionnaire de l’immobilier, le propriétaire et l’investisseur.
Le « carbon embodied » nécessite une analyse du carbone de l’ensemble de la chaîne de valeur, de la conception des matériaux et des méthodes de construction jusqu’à la réception et la mise en service du bâtiment. En dehors de l’analyse financière, le CO2 doit représenter un facteur important des évaluations. Les bénéfices doivent être calculés après l’impact environnemental. Le secteur s’entend généralement pour dire que l’achat de compensation CO2 ne constitue pas la meilleure manière d’atteindre zéro émission nette pour les portefeuilles immobiliers. Toutefois, Van Oosterom estime que les raisons évoquées pour rejeter cette méthode en bloc ne se justifient pas.
On fait valoir qu’il n’est pas économiquement réalisable d’acheter des compensations pour réduire à zéro, car cela nuirait au rendement financier. Mais les coûts des émissions de CO2 sont déjà là. Le coût des perturbations prévues du changement climatique pour le secteur immobilier atteint un montant énorme. Ces frais d’émission implicites doivent déjà être pris en compte dans les biens immobiliers. Cela peut permettre de prendre des décisions d’investissement adéquates et de préparer les actifs en vue de performances financières durables à long terme.
La compensation du CO2 représente une bonne mesure des coûts
Le prix auquel la compensation de CO2 se négocie sur le marché représente une bonne mesure des coûts implicites des émissions de CO2 dans les portefeuilles immobiliers. L’étude de Schroders montre que la capitalisation des coûts de CO2 au prix des compensations constitue une très bonne mesure des investissements nécessaires à la réduction effective des émissions de CO2 d’environ 70 %.
Dans l’article, Van Oosterom donne l’exemple de l’immobilier allemand en portefeuille, dont les investissements pour réduire les émissions effectives de CO2 de 70 % sont comparables au coût d’achat de compensation de CO2 de cette envergure. De plus, les investissements induisent une réduction des coûts énergétiques du bâtiment, ce qui profite finalement aux frais d’exploitation des locataires et, avec une meilleure empreinte carbone, représente une valeur matérielle pour laquelle un locataire est prêt à payer.
Le secteur ne veut pas anticiper les choses, mais doit abandonner cette approche, estime Van Oosterom : « Nous avons la possibilité de nous autoréguler et d’obtenir le résultat adéquat pour toutes les parties prenantes en encourageant les gestionnaires d’actifs à s’éloigner des profits à court terme pour se concentrer sur la pertinence et la performance à long terme. »
Lire aussi How to get to net zero in real estate investment, par Sophie van Oosterom, Global head of real estate chez Schroders Capital.
